市成交持續攀高 專家稱將招致更嚴厲調控
2010/4/1 13:51:04
2009年的樓市“小陽春”猶在眼前，去年初，在金融危機的重創下，世界經濟深陷衰退，中國經濟跌入低迷谷低，但令人意想不到的是，中國樓市卻上演了乾坤大反轉，成交量持續攀高，由回暖到炙熱；而今三月，在經歷了短暫的政策觀望期后，地王頻出，地價房價輪番推高暴漲，價量齊升，人們恐慌入市，業內連稱“瘋了”，這個“小陽春”再現時已經有點令人恐怖了。為此，本報編發了這組報道，希望從各個側面描繪2010年樓市“小陽春”的真實圖景，提出警醒思考：房地產是否真的將危及中國經濟的健康發展，調控政策是否要再出狠手？
中國經濟新聞網訊：地王頻出，一手房市一夜“入夏”，二手房價格創下新高，京滬樓市上演最后的瘋狂？還是真正又一次迎來了“小陽春”？
在樓市版圖中，京滬樓市有著舉足輕重的地位，其走勢勢必對其他城市樓市產生一定的影響，因而事關全局。未來樓市最大的不確定性，是與調控有關的政策性因素。
土地市場太過瘋狂
3月29日，北京暫停了原定在4月10日前交易的全部居住用地，包括原定3月底上市的400公頃土地在內。國土部門有關負責人表示，此舉是按照國土部的要求，在今年住房和保障性住房用地供應計劃編制公布前，不得出讓住房用地。據悉，北京會在4月10日向社會公開供地計劃后，將恢復土地市場交易。
來自北京中原三級市場研究部統計數據顯示，一季度北京土地交易額，遠超2009年一季度的113%，達到2009年全年土地出讓金的52%。
考慮到去年全年北京土地出讓金實際只有494.17億元，今年一季度土地交易額已經接近這一數據。不僅總交易額猛增，而且溢價率也已達到120.8%，環比去年的2%，上漲了60倍，即使相比2008年也上漲了2倍。樓面均價則上漲到了7314.6元／平方米，相比去年上漲了339%。
今年1月，上海市中心接連拍出3塊天價地王，最高的樓面地價超過5.28萬元／平方米；進入3月以來，北京地王更是接連粉墨登場，一天之內就產生了3個地王。在北京，繼3月15日一天賣出6塊地、土地出讓金高達143.5億元之后，17日土地出讓雖然有兩塊流標，但還是再次獲地了大豐收，當天共獲得土地出讓金76.25億元，兩天收入即接近220億元，實為罕見。
一線樓市近期回暖
據中原地產監測九城市調查數據顯示：上周(3月19日－3月25日)一線城市中的廣州住宅成交量環比增幅超八成，呈強勁回暖態勢。同期從國土資源部傳出消息，國土部在融資方面將參與對包括實力型標桿房企的所有開發商進行審核，且審核力度不斷加大。業內分析，此消息同國家近期對各地土地市場進一步加強調控的大環境遙相呼應，這將給市場后期走勢變化帶來不確定因素。
中原監測的9個重點城市新建住宅成交數據顯示，上周各地住宅成交量回暖勢頭不減。繼之前二線城市初顯“小陽春”之后，上周該趨勢也逐步擴大到一線城市，而且環比反彈態勢強勁。不過，反彈程度有強有弱。除廣州成交量環比增幅超八成外，北京成交量環比增幅也超過了四成以上，總成交量達到30 萬平方米以上，并且超過了1 月的平均水平；深圳和上海回升幅度則相對較小。另外二線城市繼續延續之前的回暖勢頭，天津、成都、杭州、重慶、武漢等城市成交量均有不同程度的回升。
另據中房信數據顯示，上周，上海新上市商品住宅達到37萬平方米，為去年11月以來新高，同期全市商品住宅僅成交20.8萬平方米，未超過去年10月下旬紀錄。不過最近的3月29日，上海網上房地產一手房簽約套數突然達到1510套，創下2007年8月25日1867套以來的31個月新高；28日成交量也高達1325套，接近去年10月28日的1438套水平，上海樓市似乎一夜之間由冬入夏。
二手房價再創新高
一季度，北京二手房成交量同比上漲。據北京市房地產交易管理網的統計數據顯示，與去年一季度北京二手房總成交量38001套、二手住宅36704套相比，今年在宏觀調控政策頻出的情況下，截至3月28日成交量達到了44058套，其中住宅40969套，同比漲幅分別為16%和12%。
北京中原三級市場部預計，一季度成交量有望分別達到47500套、44000套，同比漲幅將分別達到25%、20%。交易均價方面，2009年一季度北京二手房均價不足9300元／平方米，2010年二手房交易均價穩定在14000元／平方米左右，上漲幅度達到了50%。
一季度北京二手房市場網簽總成交量為14005套，其中住宅僅為12726套，分別下跌了66.4%、67.6%。2月份更是僅成交9118套，創2009年2月來最低點。3月樓市迅速回暖，截至28日，成交量達到了20935套，繼2009年12月后再次突破2萬套。當前北京二手房均價14650元／平方米左右，環比漲幅達8.8%。
熱錢炒樓豪宅升溫
據中房信透露，最近位于上海浦東花木板塊的四季雅苑新推盤，成交兩棟均價14.5萬元／平方米的天價別墅，而買家就是住在浦東附近的高端人群。中房信分析師薛建雄指出。資金囤積在手上的買家，需要尋找保值升值的出路，這也是近期溫州投資者仍在長三角團購房源的主要原因。
在地王及頂級豪宅的帶動下，今年一季度上海豪宅的成交量也在大幅放大。中房信數據顯示，截至3月25日，今年均價5萬元／平方米以上的豪宅已成交315套，4萬—5萬元／平方米的高檔房也成交了349套，這兩項數據分別是去年同期的15.8倍和4.5倍。其中，一些熱銷的豪宅價也在朝湯臣一品的16.7萬元／平方米靠攏。
去年已經完成價格三級跳的徐匯濱江豪宅尚海灣，3月份該案成交的房源均價已達7.5萬元／平方米；該案去年8月以前的售價還不到4萬元／平方米。去年8月以5萬元／平方米開盤的綠城黃浦灣，趕在新年的1月底再次推盤，當月成交10套房源的均價達到8.59萬元／平方米，至今年3月25日已成交25套。同月開盤的仁恒河濱城也從原先的4萬元／平方米上調到了5萬元／平方米，而這個去年初售價還只有3萬元／平方米的樓盤，在今年3月至25日成交的26套房源均價已經達到5.36萬元，預期將要推出的新一批房源報價更是高達6.8萬元／平方米。
中房信分析師薛建雄認為，隨著新一輪供應高潮和成交高潮的到來，上海樓市小陽春已經到來，眾多樓盤在熱銷的帶動下，價格會向區域標桿樓盤的價格靠攏，大面積的樓盤補漲局面也將在二季度全面體現。
不過，薛建雄同時指出，房價會不會進入新一輪的全面上漲，還是要看未來幾個月的供需關系。如果未來幾個月仍出現供大于求的現象，房價不太可能出現全面上漲，但要是出現較大幅度的供不應求，房價上漲在所難免。另外，在政府擔心資產沫泡化的情況下，樓市回暖過快導致價格上漲，必然招致政策的更嚴厲調控。
北京房價“漲情”大爆發 網上傳崩盤時間表
■本報記者 王松才
中國經濟新聞網訊：均價狂飆至2.3萬元／平方米，最高漲幅達130%
根據北京中原三級市場研究部3月29日提供給中國經濟時報記者的統計數據顯示：上周，北京開盤項目達到了12個，開盤均價達到23560元／平米。相比較3月份前3周北京共開盤17個項目均價為21130元／平方米的數據，上周開盤量及開盤價均有大幅度上漲，開盤均價環比上漲了11.5%。在上周開盤的12個項目中5環外項目達到了7個，均價已經達到了18900元每平方米。相比3月份前三周的均價16580元每平方米上漲幅度達到了14%，超過全市的漲幅。
統計數據顯示，在上周開盤的12個項目中有6個項目在去年同期已經有銷售記錄。從銷售均價看，經過2009年3月份市場首次爆發來的一年時間里，所有項目均價已經全部接近翻番。最高的項目價格漲幅甚至達到了130%。
北京中原三級市場研究部張大偉在接受中國經濟時報記者采訪時認為出現目前商品房價格依然飛漲的主要原因有幾點：
一、地王的刺激。繼3月15日北京一天賣出6塊地，土地出讓金高達143.5億元之后，17日北京市土地出讓金再獲大豐收。當天，7塊掛牌出讓的土地共獲得土地出讓金76.25億元，招標的兩塊望京商業金融用地流標，該周的土地出讓收入超過220億元，而相比之下，2009年全年北京土地僅成交928億元。望京、東升鄉、亦莊等幾塊地王的出現，使得本來就資金寬裕的投資者減少了對政策的擔憂，繼續入市。
二、政策并未明顯影響購房者對房價上漲的預期。樓市的高利潤，土地市場炒作的低風險，有可能讓地價超過房價成常態，這種高地價必然會傳導到商品房市場，短期內區域房價可能繼續升高，穩定房價的期望短期很難實現。
三、郊區房價非理性飛漲。在上周開盤的12個項目中5環外項目達到了7個，且均價已經達到了18900元每平方米。郊區房價的暴漲，主要原因是購買需求因炒作而外延。收入增長速度趕不上房價增長，因此購房者只能到郊區買房，需求不斷外移，造成供不應求。舉例來說，目前市場上80%以上的消費者只能通過貸款等手段購買150萬元總價的房源，而因為市場的熱炒，當3環內房價賣到200萬元時，這部分人群就集中到3—4環內，而局部的集中使得3—4環也很快上升到大部分消費者的購買極限，如此的市場明顯醞釀著調整。通州、昌平動輒出現單價上2萬元每平方米的普通住宅，市場炒作氣氛已非常濃郁。
四、商品房房源少。目前北京商品房存量房源僅有8.8套，相比去年同期的13.5萬套少4萬余套，而且商品房的均價已經突破2萬元每平方米，使得大部分購房者只能選擇二手房。二手房的明顯回暖也成為趨勢。
購房者：舉全家之力也無力承擔崔先生是北京一家知名媒體的記者，近日在和中國經濟時報記者聊天時大訴苦水，稱自己最近很苦惱，去年把本用來買房的錢卻拿去股市投資，結果股市到現在為止還在3100點左右徘徊，投進去的錢也沒有什么收益，卻錯失了去年上半年良好的購房時機。
崔先生今年30多歲，工作了10來年，手里雖然有些儲蓄，眼瞅著結婚生子的時候到了，卻依然沒有房子，這在他心里至今還是心病。
“你說今年房價還會上漲嗎？我現在到底該不該出手買房？”崔先生向本報記者詢問，如果實在不行，他想借用親屬的名義在北京買一套經濟適用房，但又擔心經濟適用房不容易買到。
最近，一份“房地產崩盤時間表”開始在網上流傳。這個時間表回顧了日本1985年—1991年房地產市場走勢，發現與中國2005年—2008年房地產市場走勢頗為相似，最后文章預言中國房地產會在明年崩盤。
崔先生看到這個時間表后，也有幾絲欣喜。他實在忍不住想要買房了，但是現在房價這么高又害怕自己成為接棒者。“也不知道這次中央和地方的博弈誰會贏。”崔先生坦言到現在心里還是很矛盾。
“我怎么這么倒霉就遇見這么個瘋狂的年代啊？苦惱啊！”崔先生告訴本報記者，現在有不少生活在“北上廣”的小白領因為買不起大城市的房子而回家的情況，自己的身邊也有一些這樣活生生的例子，那些面臨結婚生子的白領們不得不考慮現實情況無奈返鄉。
崔先生坦言：“30歲沒有房子或許還能承受，但如果到40歲還沒有房子就很難受了。如果房價再這么漲下去，我自己也有可能會返鄉工作去。”
和崔先生情況比較類似，在北京工作10多年的李先生手中存款20萬元，可至今也沒有買房，眼看著房價越漲越兇，他忍耐不住了，看了一圈房子下來，只有一個感受：“把我全家人的錢都押上，也買不起一套房子。”
李先生的愛人工作5年左右，由于工資并不高，手上沒有什么存款。以李先生看中的北四環一套100平方米左右的房子為例，房子單價為3.2萬元每平方米，總價為320多萬元。李先生和愛人的雙方父母“友情贊助”20萬元，加上李先生的全部儲蓄20萬元，共40萬元，可這套房子的首付就要60多萬元，還不算裝修、家具家電、稅費等亂七八糟的費用。
“就算首付降低點，我能付得起首付，月供也能降低點，買房后我恐怕也只能守著一套空房子喝西北風去了。”李先生感慨。
據中國經濟時報記者了解，在北京房價狂漲的背景下，正有越來越多的人和崔先生、李先生一樣，只能“望房興嘆”。
北京中原地產張大偉表示，目前國家對房地產市場的調控仍未觸及到行業根本。發展房地產業的根本目標是為了滿足人民的居住需求，其次才是投資。這就涉及住房制度的改革，如果不改革，恐怕調控難以解決房地產市場存在的根本問題。
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