樓市壓力很大市場觀望情緒濃
2011/10/6 17:14:00
進入9月中旬，雖然樓市的各種活動不少，也有不少新盤露面，但真正入市的新盤卻不多。即使有新貨加推的項目，加推貨量亦十分有限。
雖然2011年金九銀十的整體新增供應量不大，但城區新增供應量卻不少，成為本次黃金周的一個亮點。
據統計，2011年黃金周前，包括松山湖在內的大城區，有光大景湖榮郡、萬科翡麗山、等近20個項目有新貨加推。
相較于城區的活躍，各鎮街在金九銀十期間的表現相對平淡。塘廈、虎門等幾大熱點區域近期的入市新貨有限，大多為存量的持續消化，或為下階段的新貨入市作準備。
從“金九銀十”即將上市或加推新品的項目來看，無論是城區還是鎮區，中大戶型仍然是潛在供應的“主角”。雖然在金九銀十期間，中小戶型產品有部分新項目的補充，但量都不大，僅有少數幾個項目是以中小戶型為主，大部分項目是以大戶為主，搭配部分中小戶型。公寓項目也不多，有東城的怡豐公寓、常平的聯冠廣場等。
“今年金九銀十的供應是大戶型占主導，這和往年是完全不一樣的特征。”東莞中原策略研究中心總監車德銳向記者分析表示，據統計，城區在售的貨量接近5成是140平方米以上的大戶型單位。
對于這樣的市場格局，行內分析人士認為，這與前期施工項目的規劃定位有關。又與東莞一直以來的消費結構有關。由于東莞的消費結構一直呈現兩頭大中間小的格局，而且中高端群體的消費能力較強，尤其是城區購買能力更強，發展商在獲取城區地塊之后，也希望把定位拔高，戶型做大，以爭取利潤的最大化。另一方面，近年來進入土地市場的城區地塊大多擁有較好的地段資源，或者在置業熱點區域，或者有山水環境，這也促使發展商將戶型做大，希望把項目向中高端項目提升。在這種心態和市場環境下，東莞市場的中大戶型占了主角，而且其中有不少產品是合拼戶型。
對于大戶型占主導的市場格局，不少分析人士表示了擔憂。“東莞高端群體消費力雖然比較強，但相對對項目的資源要求也比較高，什么項目都做大戶型，未必能實現快速銷售。”一位地產研究人士對記者分析表示，受到限購疑云的影響，已經有不少置業者采取了觀望態度，而提前入市的一部分項目又使一些需求提前釋放，金九銀十的需求或不夠強勁。而市場需求最旺盛的剛需產品稀缺，大戶型產品唱主角，沒有急迫購房需求的一部分置業者，在選擇性多的情況下，下定購房的速度會放慢。從供應產品來看，大戶型競爭最激烈的面積段為140~180平方米。主力戶型在這個區間的樓盤眾多、產品重疊，并且對購房者也是一個較高的門檻，剛性需求、購買力不強的改善型需求都被擋在門外，而金字塔尖的高端客戶，又覺得不夠闊綽、大氣。這樣的產品供應格局可能會制約金九銀十的需求釋放。
提及限購，一個重要的消費群體，深圳置業客，總會受到關注。深圳作為最早限購的城市之一，因限購的擠出效應，深圳置業者一度成為東莞各大發展商爭取的客戶，有發展商直接將廣告做到深圳，也有發展商通過一二手聯動，希望能吸引深圳投資客來東莞置業。
彼時，深圳置業者在東莞的置業比例也出現了明顯上升。塘廈、鳳崗、黃江、清溪、松山湖、沙田、虎門，甚至城區，都再度出現了不少深圳人的身影，一些樓盤的深圳業主比例明顯上升。尤其是有山水資源的豪宅項目，深圳置業者表現出了深厚的興趣。如黃江的金地·湖山大境，90%的客戶來自于深圳。而塘廈、鳳崗等地的高端項目，更有不少樓盤以深圳客戶為主。
然而，臨近黃金周，東莞樓市的深圳置業群體卻反而觀望起來。金地集團東莞公司副總經理陳君斌告訴記者，最近兩周湖山大境的深圳看房者少了許多，因為東莞的限購疑云，深圳置業者的觀望情緒明顯濃厚了。據了解，從7月開始，當二線城市也要進入限購名單的消息發出時，當初采取一二手聯動而出貨的樓盤，已經明顯感覺到了深圳人的撤離。
“深圳置業群體的政策敏感度一直比較高，尤其是以投資為目的的群體。”有地產研究人士分析表示，從深圳人開始觀望的情況來看，最先表現出觀望態勢的，是在東莞購買普通洋房的客戶，這部分人在置業的目的明顯是投資。而近期表現出觀望的則多為別墅置業者，這部分置業者暫退東莞，可能更多考慮到的是東莞價格是否會因限購而出現下滑等問題。
“深圳投資客觀望或者回歸深圳市場，金九銀十東莞樓市主要通過本地需求消化，可能也會影響到金九銀十的整體成交量。”有行內人士分析表示，東莞高端置業群體的置業需求相對穩定，高端市場受政策影響不大，但東莞高端置業群體置業決定通常需要比較長的周期，這無疑也會影響到高端項目產品的出貨速度。而普通住宅置業群體在限購預期影響下觀望情緒深厚，整體市場的需求放量在黃金周可能會受到比較明顯的抑制。
東莞的深圳高端置業群體和投資客都出現了觀望，但近深片的部分洋房項目，依然受到了深圳人的青睞。
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