養老地產面臨嚴峻發展挑戰
2012/7/25 10:26:29
目前以養老為主題的房地產項目，在配套、環境上體現了對老年人群的關照，但是仍然是主題性的“適老型”商品房項目。一份官方報告稱，目前城鎮人口在養老支付能力上，人均僅有1000元至1500元，與高質養老院所需的資金相距甚遠。養老地產的誤區是什么？發展養老地產面臨哪些挑戰？
養老地產為什么現在外熱內冷，根本原因還是有效性不足。真正需要服務的人有沒有能力購買，這是最大的問題。需求是有的，但是沒錢購買，這是目前開發老年地產、老齡產業發展不起來的根本原因。
如何解決錢的問題，現在能想到的無非就是社會保險、商業保險、政府補貼。社會保險很難做到，商業保險運作起來非常困難，政府補貼，財政還沒有那么大的財力，這個問題就麻煩了。怎么解決需求的問題，到哪兒去弄錢去，這是最大的問題。
養老地產產業，包括四個要素。一是服務。出于成本的考慮，美國出臺很多政策引導人們從機構到家里面來照顧。他們是怎么做到的呢？美國很多養老物業經營者不是開發商，也不是運營商，是養老服務商，很多養老服務商是上市公司，一家養老服務商下面會有上百個運營商，去管理幾百處物業，實際上用服務拉動一個產業的發展。 有了市場化、產業化的服務，它可以彌補家庭照顧不足的現狀。此外，歐洲出臺專門的法律保護照護者，有了法律保護，有了足夠的薪酬，有了人力資源的規劃，有了晉升的機會和職業的發展，很多人愿意從事這個產業，才能夠形成養老服務產業。
美國上世紀80年代的時候，政府原來補貼在機構里面的財政資金，補貼叫錢隨人走，你從機構回到家，這個錢也可以到家里去；美國機構里面有一個登記床位的制度，只要你注冊床位，在這個床位上發生各種費用由他們來報銷。
為什么現在全國各地包括三線城市都在做養老設施，大家知道為什么嗎？除了市場推動促進的，還有一個在于中央政府把對干部的考核，養老問題解決得好與壞，納入對政績的考核。此外，政府很快會出臺政策，限制養老產業的會員制等。對于60歲到75歲之間的身體健康的老人，有養生休閑需求。冬天到海南，或者夏天城里比較熱了，到郊區短期住兩三個月。這樣的需求，對于現在的地產開發商來講，也是一個非常良好的空間。 半自理或者非自理能力的養老服務的支持，這就不僅僅是一個簡單的住宅建設，而是要有配套的相關養老設置的建設。
開發商在未來的三到五年之內，正確認識養老地產未來發展空間的前提之下，逐步轉型，而不是一步到位，一步到位難度非常大。 養老產業嚴格說是服務，其次才是可持續發展的情況，這個可持續的方式，一個是企業的自我更新的運營模式，還有靠制度環境。實際上它不完全靠企業的積累或者營利模式，還包括更大范圍內的稅收、土地這方面。
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