房企混戰(zhàn)商業(yè)競爭
2011/7/30 8:30:46
去年以來，許多住宅開發(fā)商都高調(diào)宣稱進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，紛紛加緊在全國范圍內(nèi)“圈地”。保利、金地、萬科等一線地產(chǎn)商先后公布了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃和目標(biāo)。崇文門成就北京新地王、CBD逾200億元的土地出讓金，都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)投資已明顯升溫。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的開發(fā)熱潮，可能意味著未來的供給過剩和競爭加劇，商業(yè)地產(chǎn)市場也可能面臨新老混戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)積聚的局面。
近期，萬達(dá)集團(tuán)、陽光新業(yè)等傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)商持續(xù)擴(kuò)張項(xiàng)目布局。繼年初青島南京路商業(yè)項(xiàng)目亮相后，陽光新業(yè)旗下的北京分鐘寺項(xiàng)目日前也正式開業(yè)。該公司位于天津的友誼路新業(yè)廣場、東麗新業(yè)廣場等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也將陸續(xù)登場。
據(jù)中國證券報(bào)筆者的不完全統(tǒng)計(jì)，去年以來，宣布進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場的住宅開發(fā)商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈?duì)柕戎鳂I(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產(chǎn)。那么多企業(yè)進(jìn)入，未來的商業(yè)項(xiàng)目供應(yīng)量肯定會(huì)大幅增加，供應(yīng)增加意味著競爭加大。在陽光新業(yè)總裁助理兼北京瑞景陽光商業(yè)管理公司總經(jīng)理李?？磥?，目前商業(yè)地產(chǎn)貌似火暴的現(xiàn)狀，對行業(yè)的健康發(fā)展來講并不一定是件好事。
相對于人才儲(chǔ)備、零售業(yè)發(fā)展水平、區(qū)域人流量等因素，短期內(nèi)激增大量的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目很可能得不到相應(yīng)匹配。首先，大量企業(yè)的進(jìn)入，土地的需求量必然會(huì)增加，地價(jià)也必然會(huì)上漲，進(jìn)而將推高各項(xiàng)開發(fā)成本，在融資渠道收窄的背景下，企業(yè)將承受巨大的資金壓力。其次，人才儲(chǔ)備的不足，將會(huì)直接影響項(xiàng)目的服務(wù)品質(zhì)。第三，與有限的零售品牌資源形成反差，眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中推出很可能面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化傾向。彼此間的惡性競爭不僅會(huì)增加招商難度，而且將使項(xiàng)目的收益率缺乏保障。
在經(jīng)營理念方面，商業(yè)地產(chǎn)需要通過長期經(jīng)營收益和物業(yè)增值來實(shí)現(xiàn)投資收益，其中涉及投資人、運(yùn)營方、經(jīng)營者和消費(fèi)者等多方關(guān)系的協(xié)調(diào)和平衡；在具體操作方面，調(diào)研選址、定位策劃、設(shè)計(jì)建造、招商實(shí)施、規(guī)范運(yùn)營、持續(xù)調(diào)整等一系列環(huán)節(jié)和規(guī)程，都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)來實(shí)現(xiàn)。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要具備許多與住宅開發(fā)完全不同的能力。
然而，目前許多轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，可能并沒有完全具備上述的條件，就貿(mào)然挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，風(fēng)險(xiǎn)無疑較大。據(jù)業(yè)內(nèi)一位權(quán)威人士預(yù)計(jì)，未來2年內(nèi)，很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)問題，3年后，必然會(huì)出現(xiàn)一批需要重組的項(xiàng)目。
在目前商業(yè)地產(chǎn)的割據(jù)戰(zhàn)中，部分開發(fā)商已開始采取差異化策略。萬達(dá)等大型商業(yè)地產(chǎn)商走的是“快周轉(zhuǎn)、模塊化”路線，首創(chuàng)奧特萊斯、寶龍地產(chǎn)等新秀則加速整合資源，打造區(qū)域市場優(yōu)勢，而陽光新業(yè)等中型開發(fā)商則穩(wěn)健布局城市零售商業(yè)，謹(jǐn)慎應(yīng)對市場競爭。
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