二三線城市限購擴大樓市投資謹慎
2011/8/22 9:59:40
7月12日，國務院常務會議提出，對已實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行相關政策，而房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施，進一步鞏固和擴大調控。
7月26日，國家住建部向各省住建廳下發一份全名為《關于進一步落實房地產調控政策有關問題的函》的文 件。根據該文件要求，各省級住建廳在8月20日之前要向住建部提交房地產市場上半年的調控工作情況及需要采取必要限購措施的城市名單。住建部在該文件的附件中公布了五大限購標準，為新增限購城市名單給出建議：第一，6月份國家統計局新建住房價格指數同比增幅或1至6月新建住房價格指數月環比增幅較高、排名靠前的；第二，6月份新建商品住房均價比去年年底漲幅超過或者接近全年房價控制目標的；第三，1至6月新建商品住房成交量同比增幅較高的；第四，位于已限購區域中心城市周邊，外地購房比例較高的；第五，存在房價上漲過快、調控政策執行不嚴格等突出問題，社會反映強烈的。
住房城鄉建設部建議，將符合上述條件較多（兩條以上）的城市，列入此次新增限購城市名單中，并表示各省級住建廳可考慮具體的實際情況，自行對標準作出適當修改。
日前，各地已將相關情況報告送住建部，這意味著，新一輪專門指向二三線城市的限購政策即將出臺。雖然住建部沒有自定限購名單直接對某些城市實行限購，具體政策將以地方政府的意志為主，但其正在加大督促各省級地方政府自覺限購的力度也是不容置疑的。
以往經驗表明，限購政策實施后，有效抑制了部分市場需求，樓市成交量的確不樂觀，多個重點城市的庫存量保持大幅攀升。據中國指數研究院7月監測數據表明，監測的10個重點城市中，廣州、重慶、杭州和武漢成交量皆環比下滑。其中，廣州商品住宅庫存量增量達到了21.46萬平方米。
據中原地產發布的監測數據，從最近4個月的供求比來看，北京、深圳、成都、杭州的住宅供求比連續保持在較高水平，整體供求比分別為1.74：1、1.58：1、2.63：1、1.63：1，而上海、廣州、重慶的供求比相對合理，分別是1.26：1、1.03：1、1.11：1。
從市場的表現來看，上述供求比已達高位的城市如北京、深圳、成都、杭州，其實質性降價的樓盤正在不斷增加的過程中，而上海、廣州的住宅價格目前依然比較堅挺。
另據中原地產研究中心提供的新建住房數據顯示，7月，14個重點城市的新建住宅總成交面積為727萬平方米，環比微漲1.31%。與6月相比，7月成交出現明顯反彈的城市有深圳、天津、南京、青島、長春；成交與上月基本持平的城市則是北京、上海、成都、杭州、東莞、合肥；而成交出現明顯下滑的城市包括廣州、重慶、石家莊。7月表現較佳的城市中，天津、青島、長春延續了較好的反彈勢頭，月度成交量正逐步接近歷史平均水平。
業內人士認為，城市限購輻射影響，加之目前針對二三線城市的新一輪限購政策出臺，其房地產的后市不看好，樓價增幅不會很大，不是很值得投資者加大投資力度。但是在缺乏更好的投資渠道時，對持有的房產處理也要慎重，不要急于拋盤。
房地產市場調控處于關鍵時期，在這樣的宏觀背景之下，即將到來的傳統房地產旺季是否因此受到影響，哪些二三線城市將被列入新“限購令”，逐漸成為房地產不同投資人士共同關注的焦點。有人認為，在嚴厲的限購及信貸政策環境下，市場成交量難言樂觀，房價下行的壓力正在不斷加大。對此，業內人士對目前的房地產投資有不同的意見看法。
“這一次的限購政策其實是明確指向打擊房地產投機的，如果由于一線城市投資者的干預，推高了二三線城市房地產價格，這將不利于二三線城市房地產的健康發展。”世聯地產首席技術官黎振偉表示，對于像廣州這樣的一線大城市，住宅投資應該進行轉移。
對此，黎振偉給投資者提出了幾點建議：首先，投資者應該選擇并未限購的城市，對于進行異地投資的投資者，要注意謹慎，應該保持冷靜，絕對不能盲目跟風。其次，投資應轉向優質物業，如寫字樓，投資者不能饑不擇食，應該綜合考慮樓盤品牌、地段、商業效益等。另外，在物業升價形勢下，其實投資者還可以轉向投資較為穩定的物業投資基金。
對于二三線樓市，據中國指數研究院2011年7月中國房地產百城價格指數顯示，2011年7月全國100個城市住宅平均價格是8874元/平方米，較6月上漲0.21%，其中66個城市的價格環比上漲，大多是二三線城市。
黎振偉表示，雖然目前的針對性調控的確加快二三線城市房價增長，但其房價其實不可能像一線城市市場那樣快速、長期增長，投資者不妨選擇一些經營性、出租性的物業來投資。
“目前，剛性需求購房者可以考慮處于中心區外圍與郊區之間過渡帶的樓盤。”滿堂紅廣州市場研究部高級經理周峰表示，以廣州的二手房地產市場為例，總體來說上半年的二手房成交量不大，但基本上已經到達了萎縮的底線。
周峰認為，對于帶有投機性質的持有多套物業的小業主來說，應該可以試著降價5%致8%放手出售。因為截至目前二手樓房價較去年同期已經上漲30%以上，此時放手是有一個可觀的盈利空間的。
據廣州市國土房管局公布的數據，2011年7月全市10區的二手住宅登記量為47.66萬平方米，同比減少17.9%。當月二手樓市場呈現構筑底部跡象，地產中介行促成的買賣交易量與6月持平，租賃交易量環比減少6.5%。
滿堂紅研究部對其促成的交易數據分析顯示，7月份廣州總體（不含南沙）二手住宅成交均價為13882元/平方米，環比上升2.8%，同比上升29.5%。
“總體來說，一線城市房價將會有小幅下調，整體態勢還是比較平穩，未來預計不會有大漲大跌的趨勢。”中原集團研究中心高級經理劉淵表示，上半年房地產調控在控制成交量方面雖然取得了顯著效果，但各大城市房價依然保持高位。在這樣的市場預期下，一手市場目前顯然不適合有剛性需求的老百姓。
“在目前通脹的大背景下，必須要有更好的投資渠道才值得投資者放手樓盤。”劉淵認為，網絡傳言的溫州樓市崩盤傳聞有一定夸大，因為集體拋售樓盤的情況在一線城市都沒有出現過。如2008年曾出現過連續9個月的房價下跌，但是當時北京、上海、廣州等一線城市的投資者都沒有將手中的樓盤大量拋售。
“而對于尋求長期投資的人士來講，其實此次針對二三線城市的新一輪限購政策對其投資產生的影響并不大。”劉淵表示，新樓盤將有減價趨勢，是比較看好的投資對象。
滿堂紅中山分公司總經理助理陳曉華表示，以中山的二手樓市場為例，據目前中山市的市場情況來看，短期內實行限購的可能性不大。中山市二手樓市場成交量在限購政策出臺以前就開始下跌。截至8月15日，比上個月同期下跌近兩成，預計下半年成交量還將繼續下跌，而價格將微量回調。
這對于長期投資者其實影響并不大，在住宅限購的大背景下，租金回報率相對較高且穩定的寫字樓成了投資者新的目標。目前中山的租金回報率是比較理想的，年回報率達到5%，相比起廣州深圳等一線城市的2%已經很理想，投資者可繼續持有或加大投資。
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