房企已錯過轉型軍商業地產最好時機
2011/8/26 10:12:24
“太忙了，這個月就有4個萬達廣場開業等我趕場。”王健林將外套搭在手臂上，毫不掩飾他的得意之情。這位放言“在商業地產上已經天下無敵”的萬達集團董事長，此刻正在享受著他的萬達帝國不斷攻城略地、擴大版圖的快意。在8月8日的第五屆中國品牌節上，王健林接受了本報記者采訪，以犀利而個性十足的言辭對行業、政策以及萬達的未來一抒己見。
中國房地產報：你判斷中國房地產業的系統性風險會在今后5年左右顯現出來，國家正通過一系列的手段調控行業，希望避免風險的爆發，你怎么看待調控的效果？如何判斷對行業的影響？萬達目前是否受到不利影響？
王健林：房地產是一個關聯復雜、牽涉甚廣的綜合性行業，不是靠一味的限制就能夠解決問題的。就拿房價來說，靠限購來抑制房價未免太天真了。根據我的觀察和判斷，全國范圍內房地產的投資投機性需求不會超過10%，城市化進程不斷帶來大量的剛性需求，過于偏激地強調投資投機的比重我覺得是有些誤讀了。
調控影響下未來一段時間可能會有一些困難，但大的趨勢肯定不會改變，拐點也不會在下半年出現。萬達目前以商業地產為主，所以受到市場的影響不能說沒有，但相對而言要小得多。可以看看我們集團剛出的業績，上半年收入同比增長了近70%，而且這個優勢還在不斷擴大中，對此我是非常有信心的。
中國房地產報：房地產行業是一個創新頻率并不高的傳統行業，但就萬達而言，的確是一個新商業模式的開創者。文化、旅游、甚至是回歸足球，萬達目前已經開始不斷延伸自己的業務半徑，未來我們會看到一個怎樣的萬達？
王健林：萬達在三四年前就有一個新的戰略轉移，那就是文化和旅游。在文化產業上，我們已經連續6年在中國企業中的投資額排名第一，目前純粹的文化產業體量已經達到57億元，包括連鎖文化娛樂、電影制作等，效益、規模都很不錯，回報率也比較理想。實踐已經證明，文化不僅可以做產業，還可以做成大產業。在旅游產業上我們也不斷有很大的手筆，并已經與地產業務形成良好的互動和融合。我相信，下一個10年，文化和旅游將成為萬達新的核心競爭力。
中國房地產報：現在幾乎主流的住宅開發商全部都在進入商業地產，但你認為很多所謂進軍商業地產的都不是在做純粹的商業地產，這種一擁而上會造成哪些影響？萬達會不會感到競爭壓力？
王健林：我認為他們已經錯過了最好的時機，當初主動轉型的時候沒有抓住，等調控了、限購了才開始被動轉型，會造成很多潛在的問題。當然成功的幾率還是有的，但我認為不會太高。而且就我看來，說的比做的多，盡管很多人都喊著轉型商業地產，但真正實實在在做的并沒有幾家。
很多企業低估了做商業地產的難度，商業地產不僅需要設計、建造，還要管理，而真正收益就體現在管理運營上。預算租金1億元，管理不到位只收回來了5000萬元，你所有的模式再好看、再嚴密都會付諸東流。因此商業地產的后期做不到位，商業模式是很難建立起來的。
現在開發商一擁而上去做商業地產，我覺得不是壞事。全世界房地產投資比重，住宅和商業地產是各占50%的，在歐美那些發達國家里商業地產甚至占到60%以上。這是符合發展規律的，隨著經濟發展和生活質量的提高，人有很多更高的需求，商業購物、文化娛樂、教育醫療等，這會帶來一個廣闊的市場。
中國已經連續20年住宅開發比重在85%以上了，這帶來了很多惡果。你看很多所謂的新區變成了“鬼城”，為什么？配套服務沒有跟上，為什么那么多的廉租房經濟適用房出現棄號的情況，因為只知道建房子，不知道把周邊的配套搞好，居住環境很惡劣。
盡管現在很多開發商涌入這個領域，會參差不齊，但慢慢做起來，如果把商業和住宅的比重扭轉到4:6，商業地產部分的比重至少在30%~40%，會減少很多不必要的社會問題。
中國房地產報：你剛才提到了保障房也缺乏配套的問題，實際上此前萬達也表示過對保障房的興趣，對于目前不少企業進軍保障房的情況你怎么看？
王健林：響應政府的號召，承擔一些社會責任是每一個企業應該做的，保障房也一樣，盡管這個領域的主要責任應該是政府。我認為政府號召企業做不是不可以，但現在模式機制都還沒有建立起來。政府是否一定會回購？保證企業能夠拿到多少利潤？如果按照普遍的3%~5%的利潤率來看，目前社會融資成本都在8%~10%之間，那就等于是在賠本賺吆喝。
積極號召和真正形成一個可持續共贏的趨勢，還有相當一段距離。在這段距離沒有彌合之前，一些地方政府為了完成保障房指標而將政策性任務攤派給本應解決市場化供給的開發商，我覺得未免有推卸責任之嫌。
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