展望2013年樓市穩中求進將會是主格調
2013/1/6 14:41:53
盡管2012年被稱為 “史上最嚴厲調控年”，但到了2012年年尾，一直被壓抑的樓市竟然翹起了高高的“尾巴”，一下子鉆進了“暖冬”。樓市此輪翹尾行情，打亂了市場預期。 “2013年房價要暴漲”、“城鎮化要拉動房價”、“一線城市地王頻現，房價肯定漲”等一系列來自房地產業內或業外唱高房價的聲音此起彼伏，北、上、廣等一線城市的樓市在歲末年初之際也愈發火爆。
在此背景下，2013年政府的調控之手必然不會放開。翹著“尾巴”邁入2013年的樓市，將迎來怎樣的調控政策？新的一年，樓市調控政策又會有哪些變化？
“穩”字當頭
2012年12月中旬召開的中央經濟工作會議，將“穩中求進”作為2013年經濟工作的總基調。 “穩”也必然成了2013年樓市調控的關鍵字。從近來中央及各部委釋放的信號不難看出，2013年，政府絕不會放手樓市調控，樓市調控政策勢必圍繞“穩”字展開。
展望 2013年樓市，既存在穩定因素，又存在可能引起波動的不確定性因素。因此，最大限度發揮穩定因素的作用，盡可能減少不確定因素的影響，或將成為2013年樓市調控政策的應有之義。
老政策在堅持中完善
在不出意外的情況下，一直以來都在遏制投機、投資性需求方面發揮重要作用的限購、限貸政策，將在2013年繼續實施并進一步完善。
在日前召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，2013年要堅定不移地搞好房地產市場調控，繼續嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施，要堅決抑制投機、投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。
國務院發展研究中心主任李偉近日在第四屆中國經濟前瞻論壇上針對2013年國內外復雜形勢，提出要進一步完善穩增長的宏觀調控政策體系。他特別強調以促進房地產可持續發展為重點，進一步完善房地產調控政策。在總結各地經驗的基礎上，進一步完善限購政策，使其既能充分發揮在限制投機、投資性需求方面的積極作用，又不影響首次置業和改善型需求的及時釋放。
雖然限購、限貸等樓市調控政策的邊際效用正在遞減，但不可否認，堅持繼續實施這些老政策不動搖，對于穩定市場預期仍將發揮極為重要的作用。此外，要想穩定房價，除了遏制投機、投資性需求外，加大有效供給也是必不可少的舉措。因此，2013年，繼續加大土地供給、加大保障房建設和供給等也將成為樓市調控政策的重點。
隨著2012年年底樓市加速回暖，各地“地王”再現。按照經濟規律，“地王”的出現必將抬高商品房價格。因此，2013年繼續推進土地管理制度改革，加強土地市場監管，非常有必要。
國土資源部土地利用管理司司長廖永林近日在國土資源部新聞發布會上表示，2013年計劃保持住宅用地供應總量不低于過去5年年均實際供應量，同時將采取分割賣地、競配建、嚴格準入等多種方法防止“地王”出現，穩定市場預期。廖永林還要求各地清理涉及大房企、大地塊的出讓合同，對存在欠繳土地出讓價款、未按期交地、未按期開竣工、土地閑置、開發規模超過實際開發能力等違規違約情況的項目進行清查處置。
此外，加大保障房建設和供給，在2013年也將繼續。姜偉新近日在全國住房城鄉建設工作會議上提出了2013年保障房建設的新目標。“努力完成城鎮保障性安居工程基本建成460萬套、新開工600萬套，完成農村危房改造300萬戶左右。”他強調，配套設施建設將被擺在更加突出的位置，更加強調保障房信息公開，同時地級以上城市要把外來務工人員納入住房保障范圍。
業內人士認為，雖然2013年保障房基本建成和開工數量在目標上有所調低，但未來政府將會在保障房質量和確保分配等方面加大力度，這對保障房發展是一個利好消息，對房地產市場調控也有一定的輔助作用。
涉及樓市發展的長效機制或陸續出臺
雖然限購、限貸等調控政策很可能在2013年繼續，但這些政策并非長久之計。從長遠來看，要想保持樓市持續穩健發展，出臺長效機制必不可少。
首先，房產稅擴容有望在2013年實現。業內人士認為，房產稅既能增加投機、投資成本，打擊炒房，又能保護和引導普通商品房消費，確保百姓的住房權，還能在一定程度上解決廣受詬病的土地財政問題。因此，在全國范圍推行房產稅勢在必行。而當前房產稅逐步擴大試點的時機已成熟。
在全國住房城鄉建設工作會議上，姜偉新明確表示，目前正在積極研究擴大房產稅試點。財政部財政科學研究所所長賈康也于近日表示，目前擴大房產稅試點范圍的改革方向已被鎖定。
2012年以來，央行、國稅總局、住建部等部委相關負責人均在各種場合談過房產稅改革推進問題。尤其是圍繞房地產稅收的相關技術準備大大提速。住建部在2012年上半年加快推進重點城市個人住房信息系統聯網，這無疑也是推行房產稅的關鍵性技術前提。
其次，實行中性的住房金融政策。中性的住房金融政策主要有兩種選擇：一是實行固定的首付和貸款利率政策；二是實行首付和利率反向調節的政策，使購房人不因住房金融政策的變化而造成支付能力的變化。
金融政策的變化往往會對房地產市場產生重大影響。國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲近日在第四屆中國經濟前瞻論壇上表示，如果明年形勢使得金融政策更加寬松，將直接和間接影響房地產市場。據測算，實際上對居民支付購買能力有較大影響的是利率，利率提高一個百分點，在什么都不變的情況下，會提高一個家庭6%的購買力。
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